Моя Эстония

Угловой деревянный дом на перекрестке Инсенери-Айа колет глаза уже несколько лет: фундамент растрескался, дом потерял свою первоначальную форму, его ведет в сторону... Некоторое время назад на фасаде появился щит о продаже не столько дома, он вряд ли кому-то нужен, а скорее ценного места в охранной зоне Старого города. Я позвонила маклеру из Ober-Haus Свете Петкиной, которая занимается реализацией и этого сооружения, и многих других в Старом городе. Света пригласила меня прогуляться с ней по Старому городу и поговорить о его проблемах...

Прогулка с маклером

Все старинные города ограничены в своих размерах. Где-то границей является вода, а чаще – крепостные стены, как у нас. И, к счастью, там ничего нового не строится, там даже перестраивать-то сложно, вернее, вовсе невозможно: на страже интересов Старого города стоит бдительный Департамент охраны культурных ценностей. Количество полезной площади в границах старинных городов не увеличивается веками. Будь то стокгольмский Гамластан или маленький французский Авиньон. Но везде работают рестораны и магазины, музеи и театры, ездят машины и бродят туристы. И, в конце концов, везде живут люди.

Жить в Старом городе престижно, романтично, но не очень-то удобно: например, постоянно возникают проблемы с парковкой. И жилье там стоит бешеных денег. Что, в общем-то, правильно. Но кто покупает там недвижимость и кто продает? И зачем?

Мы со Светой Петкиной идем по Пикк. «Некоторые объекты широко рекламируются, некоторые, по просьбе собственников – нет», – рассказывает маклер. И только по тому, что дом, очевидно, пустует, можно догадаться, что владельцы мечтают избавиться от больше ненужной им недвижимости. Многие люди во время бума вложили в недвижимость огромные деньги только для того, чтобы их вложить, не думая о том, как действовать дальше. А Старый город не прощает такого отношения.

Пустые дома и гнилые трубы

Вот он перед нами – печально известный «дом с сосульками», возле которого погиб турист из Петербурга, огромный, высоченный, резко отличающийся от своих трехэтажных соседей. Конечно, он намного моложе окружающих строений. Одна сторона выходит на Пикк, другая – на Олевимяги. «Знаете ли вы, что он практически весь пустой? – спрашивает меня Петкина. – Верхние этажи не заселены, поэтому не отделаны и не отапливаются. Отсюда и разница температур, и образование мощной наледи на крыше».

В Старом городе немало домов с непростой судьбой: взять хотя бы здание на Ратаскаэву, в котором некогда находился знаменитый ресторан Nord. Оно заброшено и разваливается уже более десяти лет. Изумительный средневековый комплекс зданий на Лай, 38/40 очень долго пустует в ожидании нового хозяина. Все уже и подзабыли, что именно эти два дома и примкнувший к ним соседний образуют группу «Три брата», которые в отличие от более удачливых «Трех сестер», что в конце Пикк, не могут похвастаться высококлассной реставрацией и популярностью у туристов.

Эти пустые, ветшающие дома отнюдь не украшают Старый город. Главная причина таких «простоев», по мнению Петкиной (и я с ней полностью согласна), в том, что потенциальные инвесторы, имея деньги, не имеют понятия, как можно использовать недвижимость, выставленную на продажу.

Деньги есть – мыслей нет. Нет фантазии, нет предприимчивых менеджеров. Зато имеется масса ограничений для успешного освоения купленной недвижимости. Например, существуют определенные правила для устройства, скажем, гостиницы: минимальным количеством номеров, чтобы она стала рентабельной, некоторые специалисты считают всего 13-15, другие – 18. Дома в Старом городе обычно гораздо меньше по своему объему. Значит, маленькая гостиничка не окупит затрат. Поэтому стоит на продаже, например, дом по адресу Пикк, 66. Несмотря на потрясающий вид из окон, что, кстати, очень важно при оценке недвижимости в Старом городе.

Может быть, попытаться построить в таком доме шикарные апартаменты? Но планировка некоторых зданий настолько специфическая, что квартиры могут получиться неудобными, с темными маленькими комнатками. Какая новая жизнь уготована этому дому, неизвестно. Главное, чтобы инвестор использовал свои финансы не только с выгодой для себя, но и на благо Старого города.

Другая проблема – продажа и покупка квартир, качественно отремонтированных, с сохраненными в интерьере деталями старинных перекрытий, балок и прочей средневековой атрибутики. Что сложного, казалось бы? А то, что частенько сама квартира в прекрасном состоянии и цена у нее подходящая, но дом нуждается в огромных вложениях средств: электропроводка чуть ли не тридцатых годов прошлого века и водопроводные трубы пятидесятых, да и крыша с подвалами требуют капитального ремонта. Светлана Петкина говорит, что она честно предупреждает своих клиентов: в случае покупки квартиры в таком доме они должны предусмотреть незапланированные расходы на ремонт, например, коммуникаций и лестничных клеток. И в этом несоответствии качества отдельно взятого жилья и общего состояния дома – тоже большая беда Старого города.

Сделайте нам красиво

Все строения в Старом городе – памятники архитектуры, а следовательно, их нельзя перестраивать, менять фасады и этажность. Но даже если у вас есть разрешение на строительство, то есть перестройку «сердцевины», то вы можете столкнуться с уймой проблем. И финансовых, и эстетических. Допустим, фирма получила ссуду в банке. Но банк дает кредит по частям и планомерно. Предположим, первый этап строительства должен длиться не более одного года. А строители случайно обнаружили под слоем штукатурки – фреску. Откладывается завершение первого этапа, и появляется необходимость в новой ссуде – на реставрацию фрески. Банк недоволен, бюджет трещит по швам... Выдержать такое может не каждый. Поэтому развитие такой недвижимости – дело тонкое. «Инвесторы, которые хотят вложить средства в Старый город, должны быть готовы к неожиданностям», – предупреждает маклер.

Но все-таки насколько приятнее видеть в Старом городе отреставрированные дома, окна с красивыми лампами на подоконниках, резные двери, чем разбитые сквозняком грязные фрамуги и зацветшую от плесени штукатурку на фасадах. Поэтому так хочется, чтобы дом на углу Айа и Инсенери поскорее получил новое лицо. А Три брата перестали быть бедными родственниками Трех сестер. В результате от этого выиграют не только заморские инвесторы, но и мы, горожане.

Любовь Маклеренко
www.dzd.ee