Жилье. Несмотря на кризис и осложнения из-за токсичной
ипотеки, банки по-прежнему рады качественному заемщику на популярных
среди россиян «горячих» рынках Европы.
Если
ваш риэлтор говорит, что недвижимость в Испании, Черногории, Болгарии,
Турции или Прибалтике не подешевела, не верьте. Не подешевел лишь
элитный сегмент недвижимости – те немногие супердорогие виллы на
морском побережье, хозяевам которых пока хватает денег, чтобы не
спешить с продажей, а подождать лучших для них времен. Неохотно цены
снижаются и в тех странах, где рынка жилья в классическом понимании, по
сути, не было и до кризиса. А было и есть, как например, в Москве,
крайне ограниченное предложение крайне неадекватных по качеству
квартир. На всех других рынках и в других сегментах случился не просто
спад, а буквально сошла ценовая лавина.
То же самое касается и ставок по ипотеке. Например, индикатор Euribor,
к которому привязаны ставки по ипотечным кредитам в большинстве
европейских стран, находится сейчас на своих исторических минимумах.
Ниже, чем в разгар ипотечного бума, охватившего Европу вслед за США.
Несмотря на миллионы личных дефолтов, объявленных по всему миру,
ипотека жива. С той лишь разницей, что банки извлекли уроки из
последнего кризиса и теперь: а) более тщательно проверяют документы
заемщиков, б) временно снижают размер выдаваемого кредита с 80–100% до
50–80% от стоимости жилья, в) опять же временно сокращают сроки
кредитования. Однако любой банк все так же рад платежеспособному и
надежному заемщику.
«Ф.» проанализировал несколько популярных у россиян
зарубежных рынков недвижимости и обнаружил, что почти все они стали еще
привлекательнее, чем до кризиса. Хотя, в отличие от развитых рынков
ипотеку на развивающихся получить сложнее, иногда она вообще лишь «на
бумаге» в силу особенностей банковской системы.
Объемы ипотеки в Эстонии начиная с 2000-го удваивались почти каждые два
года: в 2000–2009 годах в деньгах рынок вырос буквально с нуля до почти
12 млрд евро, приблизившись к цифре в 35% по отношению к эстонскому
ВВП. Банки в стране охотно раздавали ипотеку на 30 лет под низкие
проценты, часто давая деньги на весь дом. Сейчас условия ужесточились,
в долг дадут лишь 60–80% от стоимости жилья. Средняя ставка на пике
кризиса поднималась до 6,5%, сейчас вернулась к 3,5% годовых. Цены в
Таллине с пиков 2007 года снизились с 1600 евро до чуть более 700 евро
за квадратный метр к началу ноября 2009 года. По сравнению с 2007-м
общий объем сделок с недвижимостью упал на 75%. «Хорошая новость
заключается в том, что ситуация на рынке недвижимости такова, что она
просто не может стать еще хуже», – охарактеризовал положение
руководитель подразделения SEB в Эстонии Ахти Асманн.
Для покупки земли нужно зарегистрировать фирму. В остальном ограничений
нет. Госпошлина за регистрацию прав собственности составляет 2% от
стоимости объекта. Налог на недвижимость – около 1% кадастровой
стоимости. Качество предоставляемых документов для получения ипотеки
напрямую влияет на уровень ставки: если покупатель готов обслуживать
долг по «московским» ставкам, то на подтверждение доходов и качество
документов могут закрыть глаза. Это правило, кстати, действует везде.
Официально в развитых странах оно называется кредитным скоррингом –
независимое агентство присваивает вам категорию pime, subprime и так
далее. На неразвитых рынках решить вопрос о размере ставки можно
индивидуально. Риски, что заемщику попросту откажут, возрастают при
этом многократно.
