Существует опасность, что цены на квартиры
в небольших городах и селах и на амортизированные частные дома начнут
падать, когда через десятилетие резко снизится число начинающей
самостоятельную жизнь молодежи.
По
словам председателя правления Pindi Kinnisvara Пеэпа Соомана, сейчас
недвижимость продают по четырем основным причинам: съезд, разъезд,
рождение ребенка и смерть. Поскольку модель семьи жителей Эстонии за
последние десятилетия особо не изменилась и в ближайшее время
каких-либо изменений не предвидится, стремительная динамика рождений и
смертей окажет на будущее существенное влияние.
В Эстонии
молодые люди начинают самостоятельную жизнь в среднем в 25 лет, тогда
же им для этого требуется жилплощадь. С другой стороны, ежегодно
умирает много людей старшего возраста, чью жилплощадь молодые люди
хотели бы приобрести или снять.
Пропорция изменится В
последние годы начинающих самостоятельную жизнь молодых людей было
намного больше, чем людей, уходящих из этого мира. Но менее чем через
10 лет эта пропорция изменится на противоположную, и примерно до
середины века вступающих в самостоятельную жизнь будет заметно меньше,
чем умирающих.
Высокая рождаемость времен восстановления
независимости, видимо, стала одной из причин недавнего бума
недвижимости. В 1990-х годах начинали самостоятельную жизнь родившиеся
в 1960-1970 годах, когда ежегодно рождались по 20 000 детей.
В
эти же годы число смертей уменьшалось, и в 2007 году — год пика бума
недвижимости — эта разница достигла примерно 6000 человек. Этот
дисбаланс вызвал давление на рынок недвижимости в сторону спроса.
На
самом деле именно сейчас разница между вступающими в жизнь молодыми и
уходящими из жизни людьми максимальная, так что если бы не
экономический кризис, эти годы были бы для рынка недвижимости совсем
неплохими.
Когда через десятилетие эта разница начнет
уменьшаться и сменится на противоположную, она скажется на регионах
Эстонии по-разному.
По словам Соомана, в некоторых районах
Эстонии сокращающееся население держит цены на недвижимость на низком
уровне, например, в Валгамаа и некоторых городах Ида-Вирумаа. Например,
сейчас в Кохтла-Ярве вполне пригодные для проживания квартиры продают
по цене 1500 крон за квадратный метр, поскольку спрос на них невелик.
Если
на общую картину снижения числа начинающих самостоятельную жизнь
молодых людей наложить непрекращающуюся миграцию из небольших
населенных пунктов в Таллинн и Тарту, станет ясно, что цены на
недвижимость вне больших городов значительно пострадают, особенно на
квартиры в панельных домах маленьких городков и в сельской местности.
Эксперт
по недвижимости Тыну Тоомпарк заметил, что если человек хочет жить в
деревне, он ищет дом, а не квартиру. По его словам, жителям Тарту и
Таллинна, например, района Ласнамяэ, не стоит беспокоиться, будет ли
спрос на их квартиры лет через 20, поскольку в Ласнамяэ есть эффективно
действующая инфраструктура.
В качестве еще одной причины,
препятствующей падению цен на недвижимость, Tooмпарк назвал меньшую,
чем в Скандинавских странах, жилую площадь, приходящуюся на человека.
Небольшие квартиры Вся
Эстония застроена домами с небольшими квартирами, так что для
существенного увеличения жилплощади придется строить новые дома с более
просторными квартирами. Это означает, что старые небольшие квартиры
советских времен могут зависнуть на рынке за неимением спроса.
Если
нет причин сомневаться в том, что и через 10 лет Таллинн и Тарту
останутся центром притяжения людей из других регионов Эстонии, то куда
сложнее предсказать, какими станут предпочтения различных групп жителей
страны.
Сооман уверен, что и в длительной перспективе эстонцы
продолжат селиться рассеянно. «В девятиэтажном доме, где слышно, что
творится у соседей и что они готовят на кухне, эстонцы не чувствуют
себя уютно. Им необходимо личное пространство», — заметил он.
Например,
в ближайшие 50 лет высота жилого фонда скорее будет снижаться, чем
расти, а разбросанность зданий увеличится, считает Сооман. Увеличится и
число микрорайонов, расположенных за пределами города.
Хорошим
примером уютной малоэтажной застройки являются кварталы деревянных
домов, например, в столичном районе Каламая. Сооман отметил, что в
таких кварталах у домов есть задние дворы, где можно организовать
гриль, есть благоустроенные подвалы и пять-шесть соседей, которые
хорошо знают друг друга и так отлично ладят между собой, что со
временем образуют что-то типа коммуны.
«В некоторых домах соседи договорились не продавать квартиру чужим, а подбирать тех, кто им подходит», — привел он пример.
Типичный
среднестатистический эстонец предпочитает жить в своем доме, считает
Сооман. Однако довольно часто это означает, что каждый день ему
придется проделывать долгий путь на работу и домой. Если во времена
бума люди рвались в города, то сейчас они хотят вернуться назад.
